A forma de rateio das despesas condominiais é um dos temas mais sensíveis e geradores de litígios no Direito Imobiliário e Condominial brasileiro. Por décadas, a aplicação literal do Artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, serviu como regra absoluta: o condômino deve contribuir com as despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Contudo, o dinamismo das relações sociais e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa levaram o Superior Tribunal de Justiça (STJ) a mitigar essa rigidez.
O Conflito: Tamanho do Imóvel vs. Proveito Econômico
Historicamente, proprietários de casas maiores em condomínios horizontais ou de coberturas em edifícios verticais questionam o pagamento de taxas significativamente superiores às de seus vizinhos. O argumento central é que o tamanho da unidade privativa não implica, necessariamente, em um maior consumo de serviços comuns, como vigilância, limpeza de vias, portaria ou manutenção de áreas de lazer.
O entendimento que vem se consolidando nos Tribunais Superiores estabelece que, embora a convenção tenha força normativa, ela não pode ser soberana se criar uma desigualdade desproporcional que fira a razoabilidade. O foco jurídico deslocou-se do “tamanho do terreno” para o “proveito econômico real” que cada unidade extrai dos serviços prestados.
A Jurisprudência em Minas Gerais e o Papel do TJMG
A aplicação prática dessa tese tem ganhado força no Judiciário mineiro. Em decisões paradigmáticas, como a proferida pela 5ª Vara Cível de Belo Horizonte (Processo nº 5004979-73.2021.8.13.0024), a justiça declarou a ilegalidade da cobrança majorada para unidades de cobertura quando ficou comprovado, via perícia técnica, que a unidade não gerava custos extras para a coletividade.
Nesse caso específico, a sentença destacou que a autonomia das assembleias não é absoluta. Se um proprietário contribui com um valor excessivamente superior (no caso citado, 101% a mais) em despesas que beneficiam a todos indistintamente, há um desequilíbrio financeiro que precisa ser corrigido para evitar o enriquecimento sem causa dos demais condôminos.
Implementação do Critério Híbrido
O IDIC observa que o caminho para a segurança jurídica reside na implementação de um critério híbrido de rateio:
- Despesas Ordinárias e de Manutenção: Devem ser rateadas de forma igualitária (per capita), uma vez que o serviço de portaria ou segurança atende a todos da mesma forma.
- Investimentos Estruturais e Seguro Predial: Estes permanecem vinculados à fração ideal, pois impactam diretamente na valorização patrimonial proporcional de cada unidade.
Para os gestores e proprietários, a revisão da taxa condominial exige uma auditoria técnica e jurídica minuciosa. Não se trata de uma redução arbitrária, mas de um reequilíbrio fundamentado na jurisprudência moderna e nos princípios constitucionais de equidade.
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